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宏觀經濟期房房地產小強的秘密

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宏觀經濟期房房地產小強的秘密2016年以來,房地產投資打破了滯后房地產銷售2個季度左右的規律,在房地產銷售增速下滑的背景下穩步抬升。在限購、限貸、去杠桿政策之下尚有如此

 宏觀經濟期房房地產小強的秘密


2016年以來,房地產投資打破了滯后房地產銷售2個季度左右的規律,在房地產銷售增速下滑的背景下穩步抬升。在限購、限貸、去杠桿政策之下尚有如此表現,生命力之頑強,稱之為“小強”毫不為過。我們的分析顯示,房地產投資超乎尋常的韌性與依賴期房銷售的高周轉模式有關。在高周轉模式下,房地產商加快開工節奏,放慢竣工節奏,進而推高了房屋施工面積和房地產投資。
類似的情況在2010年前后也曾經出現過。從歷史經驗來看,在高周轉模式開啟后約25個月,隨著期房交付日期的臨近,竣工增速將被動上升,進而拉低房地產投資。而如果竣工增速上升至新開工增速之上,房地產投資可能從“緩降”變為“陡降”。
因此,2019年下半年竣工面積增速或將回升,而土地購置節奏放緩將帶動新開工面積增速回落,高開工、低竣工的模式可能逐漸逆轉,使房地產投資面臨下行壓力。
房地產投資,高周轉
2006年以來,我國的房地產投資滯后于商品房銷售2個季度左右。在商品房銷售增速下滑2個季度后,房地產投資增速也趨于下降。然而,這一規律在2016年被打破。在2016年4月商品房銷售增速見頂之后,房地產投資增速不僅沒有下滑,還呈現出每年上升一個臺階的趨勢。到2019年3月,房地產投資增速達到11.8%,是2014年12月以來的最高水平。為什么房地產銷售與投資之間會出現背離呢?
商品房銷售收入是房地產投資重要的資金來源,因此商品房銷售的變動往往會引起房地產投資的調整。然而,期房銷售可以改變房地產商資金運轉的模式,拉長商品房銷售向房地產投資傳導的時滯。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,“商品房預售,應當符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。”這意味著,只要房地產商完成總投資中的25%以上并滿足法律規定的其他條件,就可以預售商品房,提前獲得售房收入。尤其是在現金流緊張的情況下,房地產商更有動力提高預售比例,加快資金回籠。
2017年以來房地產企業融資環境趨緊,開始增加期房的銷售。雖然現房銷售額同比增速從2017年2月的21.0%下降至2018年12月的-15.5%,但期房銷售額同比增速僅從2017年2月的27.4%下降至2018年12月的19.0%,保持了兩位數的高增速。期房銷售額占全部商品房銷售額的比例也從2017年2月的78.9%提高到2018年12月的85.2%。


特別提示:本報告內容僅對宏觀經濟進行分析,不包含對證券及證券相關產品的投資評級或估值分析,不屬于證券報告,也不構成對投資人的建議。

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